Key Takeaway
- สิ่งที่ควรเตรียมก่อนรีโนเวตทาวน์เฮาส์ เริ่มจากสำรวจโครงสร้าง ประเมินปัญหาที่ต้องแก้ไข เช็กกฎหมายที่เกี่ยวข้อง หาที่อยู่อาศัยสำรองระหว่างรีโนเวต แจ้งเพื่อนบ้าน ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ และเตรียมเงินสำรองกรณีฉุกเฉิน
- ค่าใช้จ่ายที่ต้องเตรียมเพื่อรีโนเวตทาวน์เฮาส์ 2 ชั้นแบบงบน้อย ควรเตรียมค่าออกแบบโดยผู้เชี่ยวชาญ รวมค่าจ้างสถาปนิกหรือมัณฑนากร ค่าก่อสร้างและปรับปรุง ค่าช่าง ค่าวัสดุหลัก และค่าใช้จ่ายอื่นๆ
- วิธีตั้งงบไม่ให้เกิดปัญหางบบานปลาย สามารถทำได้ด้วยการวางแผนให้รัดกุม เลือกทีมงานที่เชี่ยวชาญ หาข้อมูลราคาและวัสดุต่างๆ และแบ่งจ่ายเป็นงวดๆ
- ข้อควรระวังที่ไม่ควรทำเมื่อรีโนเวต เช่น ห้ามรุกล้ำพื้นที่เพื่อนบ้าน ห้ามตัดเสาคานหลัก ไม่ตรวจสอบโครงสร้างก่อนเริ่มงาน ต่อเติมเกิน 5 ตร.ม. โดยไม่ขออนุญาต ทิ้งขยะ เศษปูนลงท่อสาธารณะ และเลือกผู้รับเหมาไม่น่าเชื่อถือ
ปัญหาที่เจ้าของทาวน์เฮาส์มักพบเจอบ่อยๆ เมื่ออยู่อาศัยไปนานๆ ทั้งเก่า คับแคบ มีฟังก์ชันไม่ตอบโจทย์การใช้งาน การจัดสรรพื้นที่ไม่เกิดประสิทธิภาพ หรืออยากปรับให้บ้านดูโมเดิร์น ทันสมัย มีสไตล์มากขึ้น แต่อาจมีงบประมาณที่จำกัดทำให้การรีโนเวตดูไม่ใช่เรื่องง่ายเลย บทความนี้จะมาช่วยให้การวางแผนรีโนเวตบ้านทาวน์เฮาส์ 2 ชั้นแบบงบน้อยเป็นเรื่องที่สามารถทำได้ด้วยตนเอง ตั้งแต่การวางแปลน ตกแต่งภายใน ไปจนถึงการวางงบประมาณให้ไม่บานปลายมาฝากกัน!
ก่อนรีโนเวตทาวน์เฮาส์ต้องเตรียมตัวอย่างไร
สำรวจโครงสร้างและประเมินปัญหาที่ต้องแก้ไข
ก่อนรีโนเวตทาวน์เฮาส์ ต้องสำรวจโครงสร้างทั้งตัวบ้าน และพื้นที่โดยรอบ ทั้งระบบไฟฟ้า ประปา และหลังคาเพื่อประเมินความแข็งแรงและจุดเสียหาย เช่น ผนังโป่ง รอยร้าว หรือรั่วซึม ตรวจสอบคานหลัก เสา และพื้นว่าสามารถรับน้ำหนักเพิ่มได้หรือไม่ โดยปรึกษาวิศวกรเพื่อหลีกเลี่ยงการทุบส่วนที่ไม่ควรแตะ สำหรับทาวน์เฮาส์ที่ติดกัน ต้องพิจารณาผนังกั้นและระบบระบายน้ำร่วมกับเพื่อนบ้าน เพื่อป้องกันปัญหาภายหลังที่ตามมา
อ่านกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการรีโนเวต
การอ่านกฎหมายก่อนรีโนเวตทาวน์เฮาส์ช่วยแยกรีโนเวตธรรมดาจากดัดแปลงที่ต้องขออนุญาต เช่น การต่อเติมเกิน 20 ตร.ม. หรือเปลี่ยนโครงสร้างหลักตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 11 ตรวจสอบกฎท้องถิ่นเรื่องระยะห่างถนนและผนังกั้นบ้านติดเพื่อนบ้าน เพื่อหลีกเลี่ยงการถูกสั่งรื้อ ปรึกษาสำนักงานเขตหรือวิศวกรตั้งแต่เริ่มเพื่อยืนยันขอบเขตที่ทำได้โดยไม่ต้องยื่นใบอนุญาต ควรอัปเดตกฎหมายปัจจุบันเพราะอาจเปลี่ยนแปลง เพราะอาจส่งผลต่อแผนรีโนเวตทั้งหมดได้
หาที่อยู่อาศัยสำรองระหว่างรอรีโนเวต
การ Renovate บ้านทาวน์เฮาส์ควรวางแผนเรื่องที่อยู่ชั่วคราวตั้งแต่แรก เพราะมีผลทั้งต่อความปลอดภัย สุขภาพ และระยะเวลาการทำงานของช่าง การหาที่อยู่อาศัยสำรองช่วยเลี่ยงปัญหาฝุ่น เสียง กลิ่นสี และความเสี่ยงจากงานทุบ เจาะ ติดตั้งระบบไฟฟ้าประปาที่อาจเป็นอันตราย โดยเฉพาะหากมีเด็ก ผู้สูงอายุ หรือคนแพ้ง่ายในบ้าน ควรคำนวณค่าใช้จ่ายที่พักชั่วคราวรวมไว้ในงบรีโนเวตตั้งแต่ต้น เพื่อไม่ให้งบจริงบานปลายโดยไม่รู้ตัว หากจำเป็นต้องอยู่บ้านระหว่างทำงาน ควรวางแผนแบ่งเฟสการรีโนเวต ปิดกั้นพื้นที่ทำงาน และจัดโซนพักอาศัยให้ปลอดภัยที่สุดเท่าที่ทำได้
แจ้งเพื่อนบ้าน
ในการรีโนเวตทาวน์เฮาส์ 2 ชั้นฉบับงบน้อย อีกหนึ่งสิ่งที่สำคัญไม่แพ้กันเลยก็คือการแจ้งเพื่อนบ้าน เพราะงานก่อสร้างสร้างเสียงดัง ฝุ่น และการสั่นสะเทือนที่รบกวนได้ โดยเฉพาะช่วงเช้าถึงเย็น พูดคุยให้ชัดเจนเรื่องกำหนดการ เช่น ทำงานวันจันทร์-ศุกร์ 8.00-17.00 น. และขออภัยล่วงหน้าพร้อมของขวัญเล็กน้อยเพื่อสร้างความเข้าใจ หากเพื่อนบ้านกังวลเรื่องโครงสร้างหรือน้ำเสีย รับปากจะดูแลและให้เบอร์ติดต่อผู้รับเหมาเพื่อแจ้งปัญหาได้ทันที
ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ
ก่อน Renovate บ้านทาวน์เฮาส์ทั้ง 1 หรือ 2 ชั้นขึ้นไป ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญอย่างสถาปนิกหรือผู้รับเหมาที่มีประสบการณ์ช่วยประเมินสภาพโครงสร้างทาวน์เฮาส์ ซึ่งมักมีข้อจำกัดเรื่องพื้นที่แคบและผนังเชื่อมเพื่อนบ้าน เพื่อป้องกันปัญหาซึมหรือทรุดโทรม โดยจะตรวจระบบไฟฟ้า ประปา และโครงสร้างเดิม พร้อมแนะนำวัสดุที่เหมาะสมกับงบประมาณ ลดความเสี่ยงถูกโกงหรืองานไม่เสร็จ นอกจากนี้ ยังช่วยวางแผนขออนุญาตก่อสร้างตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 และแจ้งเพื่อนบ้านล่วงหน้าเพื่อหลีกเลี่ยงข้อพิพาทที่อาจเกิดขึ้นระหว่างรีโนเวตทาวน์เฮาส์ 2 ชั้น
เตรียมเงินสำรองกรณีฉุกเฉิน
งบประมาณในการรีโนเวตทาวน์เฮาส์ก็เป็นสิ่งสำคัญ เตรียมเงินสำรอง 10-30% ของงบสำหรับรีโนเวตทั้งหมด เพื่อรับมือเหตุไม่คาดคิด เช่น ซ่อมโครงสร้างที่ทรุดโทรมหรือวัสดุราคาแพงขึ้น สำหรับทาวน์เฮาส์ซึ่งมีผนังติดเพื่อนบ้านและพื้นที่จำกัด ปัญหาซึมน้ำหรือระบบไฟฟ้าเก่าอาจเพิ่มค่าใช้จ่ายให้สูงขึ้น ดังนั้นคำนวณจากต้นทุนหลัก เช่น 5,000-15,000 บาท/ตร.ม. แล้วเผื่อส่วนนี้ไว้เสมอ การแบ่งงบเป็นเฟสและจ่ายผู้รับเหมาเป็นงวดช่วยป้องกันเงินหมดก่อนงานเสร็จ
เช็กค่าใช้จ่ายจำเป็นที่ต้องรู้ก่อนรีโนเวตบ้านทาวน์เฮาส์
- ค่าออกแบบโดยผู้เชี่ยวชาญ รวมค่าจ้างสถาปนิกหรือมัณฑนากร สำรวจหน้างาน คำนวณพื้นที่และแปลน โดยเฉลี่ย 900-5,000 บาท/ตร.ม. หรือ 10% ของงบรวมสำหรับบ้านไม่เกิน 5 ล้านบาท
- ค่าก่อสร้างและปรับปรุง ค่าช่าง ค่าวัสดุหลัก เช่น ปูน สี ระบบไฟฟ้า-ประปา อยู่ที่ 5,000-20,000 บาท/ตร.ม. ขึ้นอยู่กับระดับงาน
- ค่าใช้จ่ายอื่นๆ ค่าเช่าที่พักชั่วคราว ค่าน้ำ-ไฟระหว่างงาน และเงินสำรองฉุกเฉิน 10-30% ของงบทั้งหมด เพื่อรับมือปัญหาไม่คาดคิดอย่างโครงสร้างทรุด
ตั้งงบรีโนเวตบ้านทาวน์เฮาส์ 2 ชั้นอย่างไรไม่ให้งบบาน
วางแผนให้ดีและทำตามแผนนั้น
ก่อนรีโนเวตบ้านทาวน์เฮาส์ 2 ชั้น เริ่มจากกำหนดขอบเขตงานและงบสูงสุดที่รับได้ให้ชัด แล้วค่อยแตกเป็นรายการงานและวัสดุรายห้อง เพื่อควบคุมแต่ละส่วน จากนั้นเปรียบเทียบราคาเบื้องต้นของวัสดุและค่าช่างจากหลายเจ้า ทำรายการ “ต้องทำ” และ “ทำได้ถ้ามีงบเหลือ” เพื่อตัดลดได้ทันทีหากเกินงบ แล้วทำสัญญากับผู้รับเหมาให้ชัดเจนเรื่องขอบเขตงาน งวดจ่าย และกำหนดส่งมอบ พร้อมเว้นเงินสำรอง 10–30% สำหรับเหตุฉุกเฉิน เช่น เจอโครงสร้างเสียหายหรือระบบท่อเก่าต้องเปลี่ยน ระหว่างทำงานควรเช็กหน้างานตามแผนทุกสัปดาห์ หากมีการเปลี่ยนแบบหรือเพิ่มงานให้ทำบันทึกเพิ่ม-ลดงานเป็นลายลักษณ์อักษรทุกครั้ง เพื่อล็อกงบไม่ให้ไหล
เลือกทีมงานที่มีประสบการณ์/เชี่ยวชาญ
การเลือกทีมงานที่มีประสบการณ์ช่วยควบคุมงบรีโนเวตทาวน์เฮาส์ 2 ชั้นแบบงบน้อยไม่ให้บานปลาย โดยเริ่มจากตรวจสอบผลงานเก่าและรีวิวจากลูกค้าจริงอย่างน้อย 3-5 โครงการที่คล้ายกัน เพื่อยืนยันความน่าเชื่อถือ และขอเช็กใบรับรองวิศวกรหรือสถาปนิกที่เกี่ยวข้องกับโครงสร้าง ทาวน์เฮาส์ และระบบไฟ-ประปา พร้อมถามประสบการณ์แก้ปัญหาเฉพาะ เช่น ผนังโป่งหรือรั่วซึมที่พบบ่อยในทาวน์เฮาส์ เพื่อให้ได้งานที่ตรงใจมากขึ้น
หาข้อมูลและราคาวัสดุต่างๆ
สำหรับวัสดุทั้งภายใน และวัสดุตกแต่งผนังภายนอกควรเริ่มจากสำรวจปัญหาหลักในจุดต่างๆ เช่น ผนังโป่ง ดาดฟ้ารั่ว หรือห้องน้ำเก่า แล้วลิสต์วัสดุจำเป็นแยกตามห้อง โดยเช็กโปรโมชันวัสดุต่างๆ ที่เหมาะทาวน์เฮาส์ เช่น สีลอฟท์หรือระบบกันซึมดาดฟ้า เพื่อได้ราคาย่อมเยาและคุณภาพมาตรฐาน โดยขอคำแนะนำจากช่างหรือสถาปนิกเพื่อเลือกวัสดุทนทานแต่ราคาไม่แพง และบันทึกทุกใบเสนอราคาเพื่อเจรจากับผู้รับเหมา
แบ่งจ่ายเป็นงวด ตามตกลง
การแบ่งจ่ายเป็นงวดตามตกลงช่วยควบคุมงบรีโนเวตทาวน์เฮาส์ 2 ชั้นไม่ให้บาน โดยตกลงล่วงหน้าในสัญญาว่าจ่ายตามความคืบหน้า เช่น 30% เมื่อลงเสา/โครงสร้าง 40% หลังงานหยาบเสร็จ และ 30% สุดท้ายหลังงานละเอียดพร้อมตรวจรับ กำหนดเงื่อนไขชัดเจน เช่น จ่ายเมื่อเจ้าของบ้านเซ็นรับทราบรูปถ่ายหน้างาน และห้ามจ่ายก้อนเดียวเพื่อป้องกันผู้รับเหมาเทงานกลางคัน และเก็บเอกสารใบเสร็จทุกงวดเพื่อตรวจสอบ
ไอเดียรีโนเวตทาวน์เฮาส์ 2 ชั้น สวยได้ในงบจำกัด
- ทาสีผนังเปลี่ยนบรรยากาศ ใช้สีโทนอ่อนหรือสไตล์ลอฟต์เพื่อให้บ้านดูกว้างขึ้น โดยไม่ต้องทุบโครงสร้าง เช่น สีบ้านตึกแถวเก่าให้สไตล์นอร์ดิก
- แก้ปัญหาผนังและดาดฟ้า ซ่อมผนังบ้านภายนอกโป่งพองหรือรั่วซึมดาดฟ้า แล้วทาสีกันซึม ช่วยยืดอายุบ้านและประหยัดงบระยะยาว
- กั้นห้องเพิ่มพื้นที่ ใช้แผ่นยิปซัมหรือผนังอิฐบล็อกเบากั้นห้องนอนหรือห้องน้ำ เมื่อสมาชิกครอบครัวเพิ่ม โดยไม่ต้องก่อปูนใหม่
- ปรับเลย์เอาต์เฟอร์นิเจอร์ ขยับเฟอร์นิเจอร์ชิดผนังเพื่อเพิ่มทางเดินและพื้นที่ใช้สอย โดยไม่เสียเงินซื้อของใหม่
- รีโนเวตห้องน้ำและครัว ใช้ปูนกาวและยาแนวกันซึม ทำให้ห้องน้ำสวยใหม่ในงบน้อย
ข้อควรระวัง เมื่อรีโนเวตทาวน์เฮาส์ห้ามทำสิ่งนี้
- ห้ามรุกล้ำพื้นที่เพื่อนบ้าน หลีกเลี่ยงการต่อเติมผนัง กำแพง ชายคา หรือรางน้ำที่ล้ำเขตติดกัน อาจนำไปสู่ข้อพิพาทและต้องรื้อในภายหลัง
- ห้ามตัดเสาคานหลัก การเปลี่ยนโครงสร้างรับน้ำหนักต้องปรึกษาวิศวกร มิเช่นนั้นบ้านอาจทรุดหรือพังได้
- ไม่ตรวจสอบโครงสร้างก่อนเริ่ม เช่น รอยร้าว ความชื้น ปลวก ระบบไฟฟ้า-ประปา หากละเลยอาจซ่อมซ้ำและงบบาน
- ต่อเติมเกิน 5 ตร.ม. โดยไม่ขออนุญาต ต้องยื่นตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร เพื่อหลีกเลี่ยงค่าปรับหรือสั่งรื้อ
- ทิ้งขยะลงท่อสาธารณะ ห้ามทิ้งเศษปูน ทรายลงท่อ ต้องขึงตาข่ายป้องกันฝุ่นและแจ้งเพื่อนบ้านล่วงหน้า
- เลือกผู้รับเหมาไม่น่าเชื่อถือ ควรทำสัญญาชัดเจน แบ่งจ่ายงวด และเตรียมเงินสำรอง 10-30% ป้องกันช่างเทงาน
สรุป
ก่อนเริ่มรีโนเวตทาวน์เฮาส์ ควรเริ่มต้นด้วยการสำรวจโครงสร้าง ทั้งเสา คาน และระบบประปา/ไฟฟ้า เพื่อประเมินความเสียหายที่ต้องแก้ไข และต้องศึกษาและปฏิบัติตามกฎหมายเกี่ยวกับการดัดแปลงหรือต่อเติมอย่างเคร่งครัด ควรปรึกษาสถาปนิก/วิศวกร ผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนและประเมินงบประมาณที่ถูกต้อง รวมถึงการเตรียมเงินสำรอง 10-30% สำหรับกรณีฉุกเฉิน และที่สำคัญคือต้องแจ้งเพื่อนบ้านล่วงหน้า ถึงกำหนดการทำงานเพื่อลดผลกระทบจากเสียงและฝุ่น พร้อมทั้งจัดหาที่อยู่สำรองเพื่อความปลอดภัยตลอดช่วงเวลาการก่อสร้าง
สำหรับใครที่มองหาวัสดุสำหรับรีโนเวตทาวน์เฮาส์ 2 ชั้นสไตล์งบน้อย แนะนำ Ecomat ที่มีนวัตกรรมเฉพาะ ทำให้งานก่อสร้างเป็นเรื่องง่าย ช่วยลดต้นทุนได้ทั้งงานโครงสร้าง งบประมาณ และแรงงานได้อย่างมีประสิทธิภาพ เป็นตัวเลือกที่เหมาะกับงานก่อสร้างหลากหลายรูปแบบ
FAQ – คำถามที่พบบ่อย
มาดูกันว่าคำถามที่พบบ่อยและคำตอบที่น่าสนใจมีอะไรบ้าง
รีโนเวตบ้านต่อตารางเมตรราคาเท่าไร
ราคารีโนเวตบ้านต่อตารางเมตรในไทยปี 2025 อยู่ที่ประมาณ 3,000-15,000 บาท ขึ้นอยู่กับขอบเขตงานและวัสดุที่เลือกใช้
จำเป็นต้องขออนุญาตก่อนรีโนเวตไหม
จำเป็นต้องขออนุญาตก่อนรีโนเวตบ้าน หากมีการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างหลักหรือเพิ่มพื้นที่เกินขอบเขตที่กฎหมายกำหนด โดยแบ่งได้ดังนี้
กรณีที่ต้องขออนุญาต
- ต่อเติมหรือลดพื้นที่พื้น/หลังคาเกิน 5 ตร.ม. หรือเปลี่ยนเสา/คาน
- ปรับโครงสร้างด้วยวัสดุใหม่ที่เพิ่มน้ำหนักเกิน 10% ของเดิม
สามารถยื่นที่สำนักงานเขตหรือเทศบาล พร้อมเอกสารอย่างโฉนด แผนที่ และแบบแปลน ใช้เวลา 1-2 เดือน
กรณีไม่ต้องขออนุญาต
- เปลี่ยนวัสดุภายในแบบเดิมหรือเพิ่มน้ำหนักไม่เกิน 10%
- ทาสี เปลี่ยนพื้นผิวเล็กน้อยโดยไม่กระทบโครงสร้าง
เอกสารที่ต้องใช้เมื่อขออนุญาตต่อเติมบ้าน มีอะไรบ้าง
เอกสารที่ต้องใช้ขออนุญาตต่อเติมบ้าน ได้แก่ คำขออนุญาตก่อสร้าง/ดัดแปลง (ข.1) สำเนาบัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน โฉนดที่ดิน และแบบแปลนที่สถาปนิกหรือวิศวกรรับรอง